网上十大正规赌博网站
Home
About
Contact
网上十大正规赌博网站 党筛樟廊世爵娱乐手机登录网址拷币亟说寿和墙融兴发娱乐xf881电脑版_液得烤拇抢 分析下,手握现金超过100亿元人民币的有6家,分别是恒大地产(286.87亿)、中海外(181.95亿)、华润置地(154.82亿)、龙湖地产(126.26亿元)、世茂房地产(122.50亿)以及碧桂园(122.01亿元)。其中,恒大、龙湖、碧桂园三家短期负债比均低于20%,现金覆盖短期负债能力最强。有17家拥有信托,其中世茂房地产、绿城中国、恒大地产金额最高,超过50亿元人民币。另外少数12家公司,如中海外、华润置地、龙湖地产等并无信托类负债。这些企业相对财务状况更为稳健,自有现金流十分充裕。第二类:因祸得福型“有些企业前两年赚到了钱,但在2009年、2010年没赶上下手拿地,有些是因为资金还没有回笼,现在市场低迷了,它们反而没有什么压力,大都不是一些特别知名的企业。”杨少锋认为,“在年报上,资产负债率很低,比如50%以下的,有些也属于这种类型。”记者查阅了已经公布了年报的37家上市房企财务报表,其中资产负债率低于50%的有7家:渝开发,46%;多伦股份,45%;上海金陵,37%;绵世股份,31%;浙江东日,25%;云南旅游,23%,丰华股份,13%。其中两家现金在1亿元以上,绵世股份手持现金3.93亿,上海金陵的现金为1.68亿。而浙江东日、渝开发、云南旅游的现金流都为负数。杨少锋曾分析过截止到2011年第三季度沪深133家上市房企公布的财务报表,发现其中80家现金不足10亿,20家不足1亿。“现金不足1个亿,意味着任何一笔贷款到期,都有可能让房企资金链断裂。但是也要具体分析。如果企业融资能力很强,一笔贷款刚偿还完,新的贷款很快就要下来,或者是刚刚偿还完所有贷款,则不需要过于担心。”缺钱的也分为两类:第一类:快速扩张型这类企业追求快进快出,快速扩张、快速周转。基本上有几个特性:存货很多、开工面积很大、负债率很高,很多接近80%,或者更高。比如万科、保利、绿城。“这一类企业,比如预计今年销售1500亿,所以开工率极大,投入也大。这个投入还不能停下来,因为已经开工的项目,预计两年完成的,拖到三年完成,成本算下来更高。一旦遇上调控,销售不理想,但是计划要花的钱已经投进去了,资金链就非常紧张了。”根据2011年年报,万科持有的现金并不少,足有342亿元。但资产负债率也攀升了2.41个百分点,已经达到77.1%。尽管房地产企业的负债率高很正常,但市场公认的安全线是在60%-70%。这些企业通过降价加快资金回笼是必然的。保利打着“进京十周年庆典”的旗号推出了系列促销活动,加入了“以价换量”的阵营。据悉万科也已经在全国范围内开始了促销的行动。在北京,中粮万科·长阳半岛项目两居室房源的优惠为全款9.7折,贷款9.9折,另外还可以申请10万左右的优惠。在广东。清远的项目“万科华府”推出每平方米均价在5500元至5800元的二期新品,与半年前的首批产品相比,低了1000元左右,下调幅度超过15%,这也是清远楼市至今最大的降幅。在深圳,万科的两个楼盘“清林径”和“天誉”在3月初各推出15套特价房源,平均降幅为6%至7%左右,基本针对的是底层或者朝向不佳的房源,主要目的为清尾盘。但即使真正出现经济危机,要跳楼甩卖的,也一定不是品牌大企业,它们拥有足够的融资渠道,因而决定降价的幅度不会太大。根据中国指数研究院最新的一份研究报告,最近几个星期,重点监测房企都掀起了融资小高潮。中海、雅居乐、新鸿基、九龙仓、碧桂园等港股企业通过股权和发债进行融资。比如合景泰富、雅居乐、中海等三家均发行了长期票据,在国际市场的募集资金约有百亿之多。而万科、首开等A股房企受政策影响主要通过信托和贷款进行融资。身为大股东的华润,已经数度为万科融资鞍前马后。2011年,万科向华润深国投申请了10亿元的信托。今年初,又向华润借了30亿。日前则再次发布公告称,将继续与华润深国投展开融资方面合作。第二类:“压力山大”型这类企业多为中小房企。目前房地产企业的资金来源,除了定金及预收款,无非就是银行贷款、信托、基金、企业之间的拆解。一说起房地产企业的资金压力,人们都把注意力都放在3月信托债务的到期高峰上。在房地产上市公司发行的信托产品中,2012年到期的信托产品达61个,到期规模为318亿元,从3月开始进入偿付高峰。其中2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等,分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。从信托还款占现金比例看,相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业,分别达到了1111%和437%。记者了解到,现在不少地产公司正在实行借新还旧。因为目前从银行贷款希望不大,虽然降价促销实现了部分回款,但目前形势下的销售不理想,这部分回款不足以支付到期债务,民间借贷数额也有限,多数开发商更倾向于通过集合信托,以债还债。据一家信托公司的透露,3月份以来,它们正在发行和即将发行的信托有10多只,其中房产信托就占了一半以上。“我认为信托的压力不大。因为只要保证及时偿还,再借其实不太难。光借银行的钱也不可怕,因为有地或者房子这样的抵押物,还不了大不了让银行拍卖抵押物。只欠银行钱,企业是不可能破产的。真正压力最大的是民间拆借。正常情况下,房企如果能向银行借钱,这个肯定是首选。贷不到款,向信托、基金求助。这个利息一般在20%左右,房企还是能够承受得起。都不行了才会去向民间拆借,这个利息就非常高了。在福建,民间借贷的年息已经到了5分,有些企业在资金链破裂之前,高到1毛的利息。等到跑路,说明它已经无法再借到钱,还不起了。”据杨少锋统计,二三线年城市开发商资金流断裂现象不断出现,仅仅长沙一地,开发商涉嫌“跑路”的楼盘已经有麓山里佳园、江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多数都涉及巨额民间融资,除上述湘江700外,中远公馆涉及债务超过8000万元,东方航标非法集资额度高达数亿元,麓山里佳园债务额达到数千万元。除长沙外,近期曝光的“楼跑跑”案件还有:江苏南京宇扬集团的企业老总,带着数亿元的贷款,一夜之间不知去向;浙江嘉兴濮院胜利广场项目“停摆”,开发商浙江凯旋万豪置业老板陈飞携带1亿多元的巨款潜逃;河南安阳数百亿重大非法集资案中,多位涉案房地产企业老板卷款跑路,加上此前福建宁德房地产商郑小青破产产生10亿资金缺口,温州上百位老板跑路,鄂尔多斯房地产老板自杀,中小房企资金链断裂已经成为中国今年无法避免的严重社会问题。根据记者的调查,这类房企大多不是做房地产出身,以半路出家的投机商居多。对风险的把控意识比较弱,抗风险能力低,甚至有些自有资金,都是七拼八凑凑起来的。在北京,半路出家的开发商,最著名的莫过于极富传奇色彩的“黑马开发商”华美地产。据说通州房产的兴衰,跟这家公司是分不开的。业内人士透露,当年通州有一家开发商资金链断裂,最后由为他包销的销售公司出钱,以一平方米7000多元买断。这家开发商,就是华美。老板要求项目工程总经理卖到8000元/平方米,总经理觉得非常棘手。没想到一到2009年,价格一路飙涨,他们又是从销售转过来的,熟稔炒作的方式。一口气用高价击败众多名企,拍了好几块地王项目,在通州大有形成垄断之势。该人士认为,它们如此疯狂地拿地,目的正是通过抬高项目周边的地价,拉高项目房价。“用地价拉动房价来解套它的项目,然后再用项目的价格来解套它的地,就这么一轮一轮来回拉动。我认为实际上通州神话之所以炼成,跟这种运作方式有极大的关系,这一家是始作俑者。”就在2009年6月25日以17.4亿元拿下九棵树地块一个月后,K2海棠湾的价格就实现了三级跳:第一期以10000元每平方米开盘,第二期则以11000元每平方米开盘,2010年2月三期直接以23000元每平方米翻倍开盘,成为当时通州涨价最凶的代表楼盘。据传华美在拍地过程中出现过行业内最搞笑事件。由于对通州某地块拼抢过于紧张,拍卖师最后一次喊价的时候,代表方已经举过一次牌了,一紧张手一哆嗦,又下意识举了一次牌。这一下就多付了2000万!但调控到来后,涨得最凶的通州,挤压泡沫的时候也是首当其冲。2010年4月30日,华美旗下的祁连地产因拖欠土地出让金,被暂停公司及其关联公司的拿地资格。而祁连地产拖欠的,正是一年前的九棵树地王的土地出让金。此外华美所有土地都被抵押给了银行换取贷款。尽管为了卖房子采取了种种促销手段,但据业内人士透露,华美其中一个项目,销售出去的钱,还没有投入的多,还有好几个项目没有启动。既然面临资金链困境,为何房企不肯来一个彻底大甩卖,一举用“亲民震撼价”给自己解套?号称2010年“京城第一降”的通州京贸国际城是最典型的例子。京贸国际城2009年一路猛涨,在创下7个月内销售鸭蛋的纪录后,终于在2010年11月18日宣布降价。给它们致命一击的,正是北京市在2009年12月1日开始执行的预售款监管政策,从此预售款就被冻结,不能挪做他用。而拥有京贸国际城的天旭地产,当时还没有意识到问题的严重性,竟然继续狂飙突进,在楼市上涨预期最强烈、通州地价最高的时候,于2010年的2月24日,击败一众房企大鳄,以28.2亿元的巨款拿下通州半壁店地块,合楼面地价每平方米1.1万元。卖地显然是不现实的,平价无人理会,降价立刻就会出现巨额亏损。那么降房价的效果如何?“京贸国际城已经从一平方米2.6万降到1.3万,打五折卖,算不算是降价最狠的?但还是卖不动。现在市场没有足够的需求,真正靠刚需,降到1.3万还是买不起。降到8000一平方米,可能连成本都不够了。开发商降价的底线是成本。楼盘按售价算,税费约15%,财务成本按最低10%,管理成本4%左右,以上4项刚性成本约占售价的30%。所以售价的70%,再减去楼面地价和建安成本即为开发商利润。建安成本从多层1000到高层4000按档次不等,按这个测算,多数项目楼面地价两倍基本上是成本线,是否暴利关键看售价是楼面地价几倍。通州很多区域,现在基本上就是在成本线上销售,没法往下降了。而且最关键的是,不是今天销售,明天就能拿到钱。走按揭贷款,钱从银行到开发商账上,还得有一两个月的时间。我们有一些去年销售的房子,到现在银行按揭贷款还没有批下来,这种情况很普遍。对很多企业来说,降价即使能带动销售,也是远水解不了近渴。”杨少锋认为,如果目前的金融形势再持续高压,到年底中国市场上尚在的开发商四分之一破产是非常正常的。“任何一个开发商跑路,背后都是一个巨大的债务坑。以福建省福安籍地产商郑小青破产案为例,有多达10亿的资金无法偿还,大概有一半的钱,都是当地的实体企业借给她的。我认识的一个人,他所有的福安一家电机出口企业,就借了她一个多亿。郑小青破产了,这家企业也随之破产了,并导致了上下游企业连锁的债务危机。”谁在支撑高房价?获取暴利的房地产行业,已经成为当今民怨的焦点,这也是大部分人为何力挺严厉的房地产调控政策的原因。但现有的政策,是否真的可以让房价回归良性轨道?如今盛传即将出台的重磅政策乃是房产税。且不说对房价的实际影响并没有想象的那么大,首先迎来的就是有房者的反弹。一位中产激愤地对记者说:“与其总想着在老百姓身上二次‘剪羊毛’,不如减少土地出让金,减少各种税费。”以一套总价100万的房产为例。按照2007年之后从公开市场拍卖获得的土地,出让金平均可以占据一套房产总价的20%-40%,以30%计算,政府收取的土地出让金,大约为30万元。政府向开发商收取税费大约为15%,即15万。也就是说,购房者缴纳给政府的,已经超过40%。此外,购房者还要额外缴纳1%-3%的契税,约2万元左右。在杨少锋看来,由于绝大部分首次置业者都需要依赖按揭才能实现购房,老百姓之所以觉得房价太沉重,还有一个隐形的压力,就是高房贷,银行实际上成为房价压力的根源之一。“按现有基准利率,一套100万元房地产三成首付20年贷款,购房者支付给银行利息超过60万元。按照2011年末10.67万亿的房地产贷款余额,银行一年从房地产获利7000亿元,其中大约5000亿元是普通百姓购房的按揭利息。”2011年1年定期存款利率是3.5%,而1年-3年的贷款利率却高达6.65%,更不用说还有大量银行存款为利息微乎其微的活期存款。去年底,民生银行高管来了句“有时候利润太高了,自己都不好意思公布。”而从年报看,农行和建行两大国有商业银行净利润规模高达日赚3亿和4.6亿。“还是以100万房产3成首付20年按揭为例。如果银行实行差别利率,放开对于第二套、第三套住宅的限购,但是大幅提高利率,如将第二套贷款利率提高至10%,第三套提高至15%,并将首次置业利率降低至3%。这样首次置业者的月供将从5448元降到4000元以内。如果利率不变,房价降15万,月供
沙龙365手机版官方
钱柜娱乐777欢迎你
钱柜777娱乐手机版
名门国际娱乐在线中心
博狗2018注册即送
Home
About
Contact